Этапы кадастровой оценки земельного участка

Контакты Кадастровая оценка земельных участков Это комплекс административных и технических действий муниципальных органов для определения кадастровой стоимости участков земли, находящихся в ведении данного органа, по состоянию на конкретную дату. Кадастровая оценка земли преследует несколько уровней целей. На уровне государства — это создание единой общегосударственной системы налогообложения земель, находящихся в государственной и негосударственной собственности, что облегчает для фискальных органов выполнение возложенных на них функций, прежде всего в части наполнения бюджетов. На уровне территориальных субъектов РФ — получение точного представления об эффективности использования земель на каждой отдельной территории на определенную дату, принятие обоснованных решений о распределении и перераспределении земельных участков, о более продуктивном их использовании, по поводу приватизации, выдаче разрешений на строительство, и т.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - задайте свой вопрос онлайн-консультанту. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

7.3. Особенности проведения кадастровой оценки земельных участков

Для производственной зоны и зоны инженерной и транспортной инфраструктур большое значение имеют следующие факторы: 1 уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей; 2 условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов; З градостроительные условия и ограничения, обусловленные зо- нированием, разрешенным использованием земельных участков.

Учет данных факторов осуществляется с использованием коэффи- циентов, величина которых определяется на основе статистического и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок спе- циалистов. В заключение проводится логический и сравнительный анализ по- лученных результатов. Логический анализ состоит в том, что кадастро- вая стоимость земли, как правило, должна снижаться от центра к пери- ферийным районам города.

При отклонении от этой тенденции устанав- ливаются причины сложившегося положения. Сравнительный анализ производится путем установления зависи- мости между кадастровой стоимостью земли по каждой оценочной зоне города и рыночными ценами продаж земельных участков и объектов не- движимости. Этап V. Оформление результатов кадастровой оценки, то есть резуль- таты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предос- тавляются на утверждение органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию этих данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются и вносятся в Государственный земельный кадастр. Внесенные в Государственный земельный кадастр значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года. Рыночная оценка единичных земельных участков городских зе- мель основывается на их кадастровой стоимости и предполагает прове- дение специфического рыночного анализа для каждого конкретного уча- стка.

Она учитывает целевое использование земельного участка, конъ- юнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, при- сущим только оцениваемому участку местоположением, а также необ- ходимостью установления и учета ценообразующих факторов для каж- дого конкретного вида использования земель.

Оценочная стоимость единичного земельного участка населенного пункта — это кадастровая стоимость земли оценочной зоны с поправкой на его отличия от типичного участка, оказывающие ценообразующее влияние на величину рыночной стоимости. Данная величина характери- зует стоимость земельного участка в системе оценочного зонирования территории поселения с учетом сложившегося спроса и предложения на земли данного вида использования и качественно-количественных ха- рактеристик земельного участка.

Оценка рыночной стоимости единичного земельного участка внутри конкретной оценочной зоны предполагает уточнение коэффици- ентов градостроительной ценности, применяемых к данному участку на основе установления и детального учета всех рентообразующих факто- ров, а также факторов локальной неоднородности территории города.

Основанием для определения рыночной стоимости единичного земельного участка является договор, заключаемый оценщиком с заказ- чиком оценки. Кадастровая оценка сельскохозяйственных и лесных земель проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации и унификации методологических подходов оценки различных категорий земель.

Вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда государ- ственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий осуществля- ется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель необходима для обоснования земельного налога, арендной платы и иных целей, ус- тановленных законом.

Объектом оценки выступают сельскохозяйственные угодья в гра- ницах субъектов РФ, административных районов, землевладений зем- лепользовании юридических и физических лиц.

Под сельскохозяйст- венным угодьем понимается территория, систематически используемая для определенных целей и обладающая конкретными естественно- историческими свойствами. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы. Пашня — сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посе- вы многолетних трав, а также чистые пары.

Сенокос — сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и су; дольные сенокосы. Пастбище — сельскохозяйственное угодье, которое систематиче- ски используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не яв- ляющиеся Залежь — земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар.

Этапы кадастровой оценки сельскохозяйственных земель. На первом межрегиональном этапе территориальным органам субъектов РФ представляются кадастровые стоимости 1 га земель сель- скохозяйственного назначения и базовые нормативы оценочная продук- тивность и затраты для проведения оценки внутри субъектов РФ. Вто- рой этап — кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъек- тах РФ по административным районам и землевладениям.

Необходимым условием проведения второго этапа государствен- ной кадастровой оценки земель является соответствие средневзвешен- ной кадастровой стоимости всех земель сельскохозяйственного назначения субъекта федерации величине, полученной в результате проведения первого этапа. На первом межрегиональном этапе оценки сельскохозяйственных земель были определены следующие базовые показатели: оценочная продуктивность, оценочные затраты, цена производства валовой про- дукции, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость.

Для расчета оценочной продуктивности и других показателей использовалась сред- няя фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур групп культур и сенокосов в субъектах РФ за гг. Оценочная продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий определена по каждому субъекту РФ в стоимостном выражении в сред- них ценах реализации г. Оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ были определены взвешиванием оценочных затрат на 1 га пашни, сенокосов, пастбищ на их долю в площади сельскохозяйствен- ных угодий субъекта РФ.

В рас- четах использованы данные о ежегодных фактических затратах за гг. Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется путем суммирования дифференциального и абсолютного рентных доходов. Дифференциальный рентный доход образуется на землях с бо- лее высоким плодородием и лучшим местоположением. Дифференци- альный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий субъектов РФ рассчитывается путем вычитания из оценочной продуктивности це- ны производства валовой продукции.

Абсолютный рентный доход — это минимальный доход, устанав- ливаемый независимо от плодородия и местоположения земельных уча- стков. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок капитализации, равный 33 годам. На сельскохозяйствен- ных землях, где отсутствует дифференциальный рентный доход, кадаст- ровая стоимость устанавливается на основе только абсолютного рентно- го дохода в размере руб.

Второй этап кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъектов РФ проводится на основе базовых оценочных показа- телей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе, которые обеспечивают сопоставимость результатов оценки на всей территории РФ. При наличии природно-экономической зональности территории субъекта РФ базовые оценочные показатели по продуктивности сель- скохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту РФ на первом этапе кадастровой оценки, диффе- ренцируются по земельно-оценочным районам.

Исходной информацией для проведения работ являются данные почвенных обследований, мате- риалы IV тура земельно-оценочных работ и внутрихозяйственной оцен- ки земель.

Каждый административный район в процессе IV тура земель- но-оценочных работ был отнесен к определенной зоне. Оценочные зоны были сформированы по признакам однородности видов почв, техноло- гий возделывания сельскохозяйственных культур, климатических усло- вий и уровня экономического развития территории. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий предполагает расчет интегральных показателей по плодородию почв, технологиче- ским свойствам и местоположению для определения на их основе рас- четного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйствен- ных угодий.

Интегральным показателем плодородия почв является балл бони- тета совокупный почвенный балл , который используется для расчета валовой продукции и затрат объекта оценки. Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов оценки рассчитываются с учетом энергоемкости почв, рельефа, камени- стости, контурности, удаленности полей от хозяйственного центра.

Фи- зические значения технологических свойств для конкретного объекта оценки переводятся в баллы и коэффициенты по специальным шкалам.

На основе шкал оценки отдельных технологических свойств и зависимо- сти от них затрат вычисляется обобщенный показатель — индекс техно- логических свойств объектов оценки. Местоположение объекта оценки характеризуется показателем эк- вивалентного расстояния, определяемого с учетом удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения мате- риально-техническими ресурсами, а также транспортных условий грузо- перевозок.

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий складывается из двух частей — дифференциального и абсолютного рент- ного доходов. Дифференциальный рентный доход учитывает плодоро- дие почв, их технологические свойства и местоположение объекта оцен- ки. В случае, если данный доход имеет отрицательное значение, он при- нимается равным нулю. Величина абсолютного рентного дохода была установлена на первом межрегиональном этапе.

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий по объ- екту оценки внутри субъекта РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации, составляющий 33 года. Кадастровая оценка земель лесного фонда проводится для обосно- вания платы за землю. Объект кадастровой оценки — лесные земли, находящиеся в про- мышленной эксплуатации, то есть леса второй и третьей групп.

Ко второй группе относятся леса ограниченного режима пользования, расположен- ные в районах с высокой плотностью населения и развитой сетью транс- портных путей. Третью группу составляют леса, расположенные в мно- голесных районах, предназначенные для постоянного пользования.

Кадастровая оценка проводится по оценочным зонам, которые вы- деляются на основе различий по составу древостоя и продуктивности лесов. Границы оценочных зон совпадают с границами субъекта РФ или административных районов, входящих в него.

В качестве основных показателей при кадастровой оценке лесных земель установлены продуктивность спелых лесов древесный запас , оценочные затраты, оборот главной рубки. При кадастровой оценке не учитывается дополнительная продукция, получаемая с лесных земель, — грибы, ягоды, орехи, лекарственные растения, ресурсы охотничьего хо- зяйства, а также экологические функции леса.

Кадастровая оценка лесных земель проводится в следующей по- следовательности. Для каждой оценочной зоны разрабатываются инди- кационные таблицы базовой продуктивности типов леса в натуральном выражении с учетом структуры древостоя. Базовая продуктивность лесных земель в стоимостном выражении определяется как произведение базовой продуктивности в натуральном выражении на средневзвешенную по структуре породного состава ставку платы за древесину.

Оценочные затраты склады- ваются из затрат на посадку, выращивание и охрану леса. Расчетный рентный доход включает дифференциальный и абсо- лютный рентный доходы.

Дифференциальный рентный доход с 1 га лесных земель опре- деляется как разность между показателем базовой продуктивности дре- весины, отпускаемой на корню, и ценой производства этой продукции.

Годовой дифференциальный рентный доход рассчитывается путем де- ления дифференциального рентного дохода на среднее количество лет оборота рубки с учетом структуры основных типов леса. Под оборотом рубки понимается период времени между двумя рубками главного поль- зования. Абсолютный рентный доход в расчете на один год установлен в том же размере, что и для сельскохозяйственных земель.

Этапы оценки кадастровой стоимости земли Опубликовано

Законодательная база Российской Федерации

Использование методов графических построений в процессе массовой оценки земель Введение к работе Актуальность темы исследования. В условиях формирования конкурентного рынка недвижимости, состоящего из земельных участков и объектов капитального строительства, актуальным остаётся вопрос об определении кадастровой стоимости таких объектов. Кадастровая стоимость представляет расчётную величину, которую необходимо установить в результате проведения государственной кадастровой оценки. Результаты кадастровой оценки используют для создания стратегической мотивации органов управления в развитии территорий и повышении их конкурентоспособности, для введения более справедливого и экономически целесообразного налога на владение недвижимостью. Под единым объектом недвижимости понимается земельный участок и неразрывно с ним связанные объекты капитального строительства и инженерной инфраструктуры. Однако на текущий момент законодательство Российской Федерации понятия единого объекта недвижимости не содержит. Так как в основе налогового законодательства при установлении имущественных налогов лежит определение всех элементов налогообложения, то необходимо оценить земельный участок в случае, если он не застроен или земельный участок с улучшениями объектами капитального строительства. Такие объекты имеют различные виды стоимостей рыночную, кадастровую, инвентаризационную , которые могут применяться в зависимости от целей использования результатов оценки. Например, рыночная стоимость необходима для проведений операций с недвижимостью, связанных с переходом права собственности от одного титульного владельца к другому; кадастровая стоимость необходима для расчёта арендной платы, суммы налога на недвижимость. Пользователь кадастровой оценки будет с доверием относиться к ней при условии максимального приближения кадастровой стоимости недвижимости к её реальной рыночной стоимости.

Оценка, оспаривание кадастровой стоимости земли

Общая часть Методические рекомендации подготовлены в соответствии с пунктом 4 Постановления Правительства Российской Федерации от Результаты земельно - оценочных работ используются при принятии решений о повышающих и понижающих коэффициентах в расчетах нормативной цены земли, для целей налогообложения в случаях, установленных законодательством, а также в качестве ориентира рыночной стоимости земельных участков заинтересованными сторонами при установлении цен предложений на конкурсах и аукционах, инвестировании в производственную и иную деятельность, аренде земли, ипотеке, эмиссионном обеспечении и в других случаях, возникающих при гражданском обороте земель. В данных Методических рекомендациях изложены основные положения методов оценки стоимости земли, учитывающие реальную интенсивность рынка недвижимости, базирующиеся на кадастровой информации о землях административно - территориальных образований и привлекаемой информации из других источников, характеризующей рынок земли и иной недвижимости. Единая методологическая основа земельно - оценочных работ позволит создать систему оценки земли, которая включает в себя следующие основные элементы: информация кадастровых регистров о правовом режиме и качественных характеристиках земельных участков; привлекаемая из иных источников информация о сделках с земельными участками и информация о рынке земли и иной недвижимости; кадастровая оценка стоимости земли по оценочным зонам и земельным участкам; кадастровые карты и регистры стоимости земли. Система оценки земли предполагает также организацию деятельности в области кадастровой оценки и переоценки земли, включая систему подготовки и переподготовки кадров и материальное обеспечение земельно - оценочных работ, не рассматриваемых в настоящих Рекомендациях. Изложенные методы оценки учитывают отечественный опыт землеустроительных организаций Роскомзема по массовой оценке земель сельскохозяйственного назначения и мировой опыт оценки земли в условиях функционирования рыночной экономики. В связи с этим предлагаемые к применению принципы, методы и приемы оценки носят рекомендательный и временный характер, так как наличие теневого рынка, отсутствие достоверных данных о сделках с земельными участками, о результатах хозяйственной деятельности предприятий, использующих землю, неадекватность затрат и эффектов при улучшении земель, не позволяет механически переносить принятые в международной практике принципы и методы оценки земли. В связи с этим данные Рекомендации подлежат уточнению по мере накопления отечественного опыта стоимостной оценки земли и иной недвижимости для налогообложения и иных целей. Основные методические положения 2. Земельный участок или права на него и произведенные на нем улучшения планировка поверхности, мелиорация, дороги, коммуникации, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты , перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно или без них - наиболее распространенный объект недвижимости.

Вы точно человек?

Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления районов, городов, поселков. Кадастровая оценка городской земли - совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др. Нормативная информация — это данные земельного, градостроительного и других кадастров, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, источниками которых являются органы исполнительной власти, БТИ, земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фирмы и другие организации. Объект кадастровой оценки земель городских и сельских поселений — земли в пределах городской поселковой черты. Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие этапы: 1-й этап - подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации; 2-й этап - функциональное зонирование территории города; 3-й этап - исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель; 4-й этап - ценовое зонирование территории города; 5-й этап - оформление результатов кадастровой оценки городских земель цифровых и графических. Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой стоимости земли оценочной зоны, то есть рыночной стоимости единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

Кадастровая оценка земельных участков

Для их определения устанавливают схематичные линии, которые означают соседство этих территорий с другими категориями земель. Введенные границы не должны иметь пересечений и выходить за пределы муниципальных и городских округов и территорий. Кадастровая оценка земель: что нужно знать? Результаты кадастровой оценки Общие положения и цели Кадастровая оценка земель — комплекс мероприятий в техническом и административном секторе, который проводится для вычисления точной цены надела земли на определенный момент времени.

На отдельных методических материалах остановимся более подробно. Так, Методика государственной кадастровой оценки земельных участков городских и сельских поселений далее - Методика была разработана и утверждена приказом Федеральной службы земельного кадастра России Росземкадастр по согласованию с другими ведомствами во исполнение постановления Правительства РФ от Данным постановлением было рекомендовано органам государственной власти субъектов Российской Федерации по представлению земельных органов принимать нормативные правовые акты, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель. В основу Методики были положены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель далее - Правила , утвержденные постановлением Правительства РФ от При этом следует иметь в виду, что Правила определяют, в свою очередь, порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения.

Кадастровая оценка городской земли

Этапы процедуры пересмотра кадастровой стоимости 1 ЭТАП - Анализ экономической эффективности снижения кадастровой стоимости земельного участка. Для оценки экономической эффективности процедуры снижения кадастровой стоимости земельного участка необходимо предварительно произвести расчет его рыночной стоимости. После предварительного расчета рыночной стоимости уже можно будет оценить эффективность всей процедуры изменения кадастровой стоимости земельного участка. Для расчета необходимо предоставить в компанию исходные сведения о земельном участке. Предварительный расчет проводится в течение рабочих дней. По окончании данного срока Заказчику сообщается ориентировочная рыночная стоимость земельного участка, стоимость работ по подготовке отчета об определении рыночной стоимости, стоимость работ по проведению экспертизы отчета об оценке в Саморегулируемой организации оценщиков СРО если требуется.

10, ч «До утверждения результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории.

Проведение кадастровой оценки земли

Расчет удельной кадастровой стоимости Этапы и методика выполнения оценки Процедура выполнения кадастровой оценки земель полностью оговаривается в действующем законодательстве. Выполнить качественную работу и рассчитать правильную стоимость можно с учетом следующих показателей: Площадь участка. Рыночная стоимость пустующих и застроенных земель. Принадлежность участка к определенному виду использования. Наличие территориальной составляющей, в том числе близость или удаление полей, лесов и водоемов. Все расчеты осуществляются на основании утвержденной методики, что позволяет вычислить индивидуальную и массовую оценку земли. Рассчитанная площадь участка и соответствующие индивидуальные показатели позволяют определить кадастровую стоимость для конкретных земельных наделов. Все работы выполняются в несколько основных этапов, от качества проведения которых будет зависеть правильность рассчитанных данных: Принятие решения о выполнении работы. Сбор и подготовка используемой информации. Разбивка территории на основные зоны.

Основные этапы оценки земельных участков

Для производственной зоны и зоны инженерной и транспортной инфраструктур большое значение имеют следующие факторы: 1 уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей; 2 условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов; З градостроительные условия и ограничения, обусловленные зо- нированием, разрешенным использованием земельных участков. Учет данных факторов осуществляется с использованием коэффи- циентов, величина которых определяется на основе статистического и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок спе- циалистов. В заключение проводится логический и сравнительный анализ по- лученных результатов. Логический анализ состоит в том, что кадастро- вая стоимость земли, как правило, должна снижаться от центра к пери- ферийным районам города.

Узнать больше об услугах На протяжении долгих лет для целей налогообложения государство использовало понятие инвентаризационной стоимости земли. Она была далека от рыночной цены, поэтому суммы земельного налога оказывались крайне несущественными. И теперь размер платежей, привязанных к результатам кадастровой оценки земель, может оказаться внушительным.

Публичная кадастровая карта содержит сведения Единого государственного реестра недвижимости. Нужный объект можно найти на карте по кадастровому номеру, а также использовать расширенный поиск. По каждому объекту недвижимости, данные о котором содержит сервис, можно узнать общую информацию, в том числе площадь и кадастровую стоимость объекта, а также характеристики объекта и кто его обслуживает. Информация сервиса является справочной и не может быть использована в виде юридически значимого документа. Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости Сведения о кадастровой стоимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости ЕГРН , можно узнать, получив выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости форма выписки утверждена приказом Минэкономразвития России от

Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Клеопатра

    Могу рекомендовать Вам посетить сайт, на котором есть много информации по этому вопросу.